Документы для совершения сделки купли продажи квартиры

В зависимости от особенностей объекта для регистрации сделки могут потребоваться дополнительные официальные бумаги:

• уставные документы юридического лица, если продавец — ИП;
• отказ долевых владельцев при продаже доли объекта;
• документы из банка, в случае если недвижимость находится в залоге или ипотеке;
• подтверждения законности перепланировки в квартире.

Если оказывается, что у квартиры есть обременения, список документов может быть еще объемнее — разобраться с точным перечнем поможет только специалист в сфере недвижимости.

Неправомочные сделки с недвижимостью

Купля-продажа квартиры, как известно, процесс не простой и к тому же требующий особой внимательности. И если сотрудники агентств недвижимости, взяв на себя бремя ответственности за совершение сделки, принимают все меры к проверке чистоты отчуждаемого объекта и его собственника, то в случаях самостоятельной продажи квартиры зачастую владельцы сталкиваются с мошенническими действиями, влекущими за собой серьезные юридические последствия. Очень часто мошенники, в целях получить свои выгоды от купли-продажи недвижимости, предлагают владельцам недвижимости оформление договора по доверенности. Стоит отметить, что доверитель по своему желанию не только выдает полномочия доверенному лицу, но и вправе отозвать доверенность в любое время. Кроме того, оформление доверенности может быть выполнено в одной нотариальной конторе, а аннулировано в другой. Соответственно, на момент подписания договора покупатель может и не знать, действительна ли применяемая доверенность. На основании закона доверитель обязан известить всех участников сделки об отзыве документа, однако, если данное действие было совершено только после сделки, в первую очередь пострадает покупатель, поскольку хозяин объекта недвижимости имеет право требовать возврата квартиры в судебном порядке, а вот деньги, переданные мошенникам, вернуть будет очень сложно. Еще одним примером недействительной сделки по купле-продаже недвижимости является скрытие факта смерти собственника квартиры (доверителя). Соответственно, раннее выданная доверенность теряет свою юридическую силу. Доверенное лицо, скрыв недействительность документа, может оформить сделку, получить денежные средства и исчезнуть. Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Также, мошенники могут действовать по доверенности от имени лица, признанного недееспособным. Сделка по купле-продаже квартиры аннулируется, а вот переданные деньги покупатель сможет вернуть только через суд. Приведенные приемы мошенников показывают, что любая сделка с недвижимостью по доверенности требует особой внимательности и осторожности. Поэтому, если Вы не особо разбираетесь в тонкостях таких юридических действий, лучше всего обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

• Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

• С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

• Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

Список расходов:

– Государственная пошлина – 2000 рублей. – Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей. – Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт). – Справка из Росреестра – 200 рублей. – Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Доверенность на право совершения сделки с квартирой

В перечень документов, приравненных к нотариально удостоверенным доверенностям, и дающих право совершать какие-либо юридические действия с недвижимостью, включены:

• доверенности военнослужащих и иных лиц, которые находятся на лечении в военно-лечебных учреждениях; документ удостоверяется руководителем учреждения либо врачом;
• доверенности военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинской части, где отсутствуют нотариальные конторы; документ удостоверяется командиром части;
• доверенности лиц, находящихся в местах заключения; документ удостоверяется начальником соответствующего учреждения;
• доверенности совершеннолетних дееспособных лиц, которые находятся в учреждениях соц.защиты населения; документ удостоверяется руководством соответствующего учреждения.

Основной договор купли-продажи квартиры: что должен содержать документ

Продажа квартир через МФЦ невозможна, если между продавцом и покупателем не будет заключен договор. Именно этот документ является основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Чтобы сделка была корректной, оформление договора должно проводиться с учетом актуальных нормативных требований (ст. 549 ГК РФ).

Если вам предстоит сделка по купле-продаже недвижимого имущества, вы можете воспользоваться образцом договора, который составили наши юристы.

Типовой договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать следующие пункты:

1. информация об участниках сделки: полные ФИО, а также данные документа, удостоверяющего личность;
2. описание объекта, в отношении которого проводится сделка купли-продажи (важно указать жилую площадь, адрес, где находится объект, кадастровый номер имущества и пр.);
3. основание возникновения права собственности у продавца (наследство, купля-продажа, договор дарения). Кроме того, важно включить договор данные из выписки ЕГРН о том, когда было зарегистрировано право собственности у продавца;
4. сведения об обременении квартиры, наличии долгов и пр.;
5. согласие покупателя купить квартиру в том состоянии, в котором она представлена на дату подписания договора;
6. информация об отсутствии прописанных лиц по адресу, где находится реализуемая жилая площадь, или срок, в который прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры;
7. стоимость квартиры;
8. дата и город заключения договора;
9. личные подписи сторон, участвующих в сделке.

Покупаете квартиру и опасаетесь заключать сделку? Эксперты Европейской юридической службы окажут необходимую правовую помощь на этапе оформления сделки. Проанализируем договор купли-продажи, проведем проверку в отношении квартиры на предмет юридических рисков, а также поможем заключить сделку через МФЦ, с помощью ипотечных средств и материнского капитала.

Список документов от собственника для продажи квартиры

Все документы, которые продавец готовит для проведения сделки купли-продажи квартиры, можно разделить на несколько видов:

• обязательные;
• требуемые в отдельных случаях;
• подготавливаемые по просьбе покупателя.

При проведении сделки купли-продажи жилья в зависимости от ситуации могут понадобиться как обязательные, так и дополнительные документы. Наши юристы дистанционно помогут вам подготовить все необходимые для такой сделки бумаги. Мы работаем круглосуточно, без праздников и выходных.

Перечень обязательных документов

Список бумаг, требуемых для регистрации сделки купли-продажи жилья, установлен ст. 14 ФЗ №218-ФЗ. В список документов для продажи квартиры, которые запрашиваются регистратором или сотрудником многофункционального центра, входят:

Обязательные документы

1

Заявление о регистрации права собственности (для покупателя) и заявление о регистрации перехода права собственности (для продавца) — их заполняют на месте на бланках, предоставленных сотрудником Росреестра либо МФЦ.

2

Договор купли-продажи (ДКП) — минимум три экземпляра — по одному для каждой из сторон сделки и один для регистрирующего органа.

3

Правоустанавливающий документ на квартиру: свидетельство о праве собственности (если оно было выдано до июля 2016 г.) или выписка из ЕГРН о ключевых характеристиках недвижимого имущества.

4

Акт приема-передачи помещения от продавца покупателю. Нужен как приложение к ДКП. Если же в соглашении прописано, что оно имеет силу передаточного акта, то нет необходимости составлять отдельный акт.

Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личности всех участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних собственников).

Данный список является минимально допустимым, в соответствии с законодательством. Этого перечня достаточно, если продажа производится за наличные денежные средства, продавец – одно совершеннолетнее лицо, квартира не была куплена в браке, а покупатель целиком и полностью доверяет владельцу жилья. Правда, сделки с подобными условиями встречаются крайне редко. В связи с чем перечень бумаг, которые предоставляет продавец, как правило, обширней.

Профессиональные юристы подготовили для вас бланк ДКП, которым вы можете воспользоваться при составлении собственного варианта:

Дополнительные документы

В ряде случаев продавцу надо подготовить некоторые дополнительные документы для оформления сделки. Их точный список будет зависеть от того, каким правовым статусом обладает продавец. В числе таких бумаг могут быть следующие:

1. Согласие супруга на продажу, если жилплощадь куплена в период брака. Такой документ должен быть заверен у нотариуса. Причем, неважно, что жилье оформлено лишь на одного из супругов. В соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ, любое недвижимое имущество, которое было нажито мужем и женой в браке, является их совместной собственностью. Нельзя продать совместно нажитое имущество без согласия всех собственников. Правда, тут есть исключения. Совместной собственностью не будет считаться квартира, полученная в дар по договору дарения или наследования, а также купленная в результате других безвозмездных сделок, согласно ч. 1 ст. 36 СК РФ. Кроме того, между супругами может быть заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на недвижимое имущество, купленное в браке. Тогда в этих случаях не надо оформлять согласие второго супруга на продажу, но необходимо предоставить бумагу, обосновывающую это право.
2. Согласие органа опеки, если один из владельцев – лицо, которому еще нет 18 лет. Несовершеннолетний может быть одним из владельцев доли в праве общей собственности или владельцем всей квартиры целиком. В каждом из подобных случаев продавцу надо предоставить согласие органа опеки на продажу жилплощади, поскольку именно этот государственный орган производит надзор за соблюдением прав несовершеннолетних. Получить согласие в органах опеки можно только в том случае, если лицу до 18 лет предоставят долю не меньшего размера в квартире не худшего качества, чем была до этого. В качестве альтернативы родители должны убедить орган опеки, что имущественный ущерб, нанесенный ребенку, будет компенсирован соответствующей денежной выплатой.
3. Доверенность на продажу квартиры, заверенная нотариусом. Такую бумагу следует предоставлять в случае, если от лица продавца осуществляет действия его представитель, то есть доверенное лицо. Если продавец хочет предоставить своему доверенному лицу полное выполнение всех функций на всех стадиях заключаемой сделки, то необходимо оформить генеральную доверенность, дающую представителю возможность ставить подпись в ДКП, получать средства и пр.

Дополнительные документы по требованию покупателя

Как правило, покупатель пытается минимизировать риски и получить те или иные доказательства того, что продавец – не мошенник. Поэтому обычно продавец вынужден подготовить также другие документы для заключения договора. В такой список чаще всего входят:

1. Выписка с лицевого счета либо справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт. Бумагу можно получить в правлении ТСЖ, ЖЭК, УК, местной администрации, Едином расчетном центре, МФЦ и т. д.
2. Правоустанавливающий документ на жилье. Формально данная бумага не обязательна для сделки. Однако на практике правоустанавливающий документ требуется практически всегда, поскольку он способен подтвердить законность права собственности владельца недвижимого имущества. Чаще всего, таким документом является ДКП, договор дарения или акт (свидетельство) о приватизации объекта недвижимости. Кроме того, документом-основанием может быть свидетельство о праве на наследство, судебный акт или акт местного органа госвласти.
3. Справка о составе семьи (также ее называют выпиской из домовой книги) можно заказать в паспортном столе. В данной бумаге указаны все лица, которые зарегистрированы в жилье. Перед сделкой продавец должен выписать из квартиры всех жильцов, и это, соответственно, находит отражение в такой справке.
4. Если продавец приобрел жилье в ипотеку, то покупатель вправе попросить его предъявить справку из банка о погашении данного кредита. Также покупатель может сам заказать свежую выписку из ЕГРН, в которой сообщается о зарегистрированном обременении прав на недвижимость.
5. Справка из ПНД и наркологического диспансера о том, что владелец имущества не состоит на учете в данных заведениях. Эти справки способны подтвердить, что продавец дееспособен и осознает все последствия совершения сделки. Указанный комплект документов нужен не всегда, но если есть сомнения в том, что собственник вменяем, то желательно их получить.

В ряде регионов покупатель вправе потребовать собрать те или иные дополнительные документы.

Пример

Например, в столице и в Московской области действует Единый жилищный документ, который заменяет справки из ЖЭКа и паспортного стола. В ЕЖД содержится информация об основных характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных в нем лицах, наличии или отсутствии долгов по услугам ЖКХ.

Документы при продаже квартиры по ипотеке

Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:

• Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
• Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.

В 2024 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:

1. Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
2. Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
3. Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.

Примерно аналогичный список документов требуют и государственные органы, если для оплаты используются средства госпрограммы (материнский капитал, жилищный сертификат и т. д.). Покупатель и по своей инициативе может потребовать предоставления данных документов, даже если он приобретает квартиру за наличные средства. Продавцам заинтересованным в продаже, обычно приходится идти им навстречу.

Свидетельство о рождении ребенка

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Какие дополнительные документы могут понадобиться для продажи квартиры?

Для минимизации рисков потенциальный покупатель может запросить у продавца бумаги, не включенные в список обязательных.

Так, существует практика требования справки о том, что владелец жилплощади не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах.

Кроме того многие покупатели хотят удостовериться в отсутствии задолженности собственника за коммунальные услуги. Для этого в МФЦ, ТСЖ или УК заказывается выписка о состоянии лицевого счета.

Тех продавцов, кто получил квартиру в наследство или в подарок не редко просят подтвердить справкой отсутствие долга по налогу на имущество.